关于印发《绥芬河市住宅前期物业服务收费管理办法》的通知

政策解读：绥芬河市住宅前期物业服务收费管理办法

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各物业服务企业、社区居委会、房地产开发建设单位:

　　为了规范物业服务行业收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家和省进一步深化“放管服”改革精神，我们对《绥芬河市物业服务收费管理办法》进行了修订，经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。

　　绥芬河市发展和改革局

　　绥芬河市住房和城乡建设局

　　绥芬河市市场监督和管理局

　　2023年7月14日      

绥芬河市住宅前期物业服务收费管理办法

　　第一条  为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。

　　第二条  本市辖区内住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费适用本办法。

　　第三条  住宅前期物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，促进物业服务标准通过市场竞争形成。

　　第四条  物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位(车库)的前期物业服务收费实行政府指导价。

　　住宅前期物业服务收费之外的其他物业服务收费实行市场调节价。

　　第五条  市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。

　　市价格行政主管部门负责制定住宅前期物业服务收费标准及管理政策。

　　市场监管部门负责物业服务收费的监督检查工作。

　　社区居委会在其职权范围内协助物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和住宅前期物业收费标准的管理工作。

　　第六条  住宅前期物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。

　　基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、化粪池清掏、单元电子门维护、楼道声控灯照明5个服务项目。

　　级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共区域秩序维护、共用部位设施设备日常运行保养维修、日常保洁、清冰雪、绿化养护6个服务项目。每个服务项目按照服务等级标准，由低到高分为一至四级。

　　基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。

　　单体楼物业服务，包括基础物业服务和级差物业服务中所涉及的服务项目（级差物业服务中的综合管理为必选项目）。

　　特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、二次加压供水、公共责任险5个服务项目。

　　第七条  物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。（详见《绥芬河市住宅物业服务指导标准》附件1）

　　住宅前期基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《绥芬河市住宅前期物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。

　　第八条  住宅前期基本物业服务收费，由住宅前期基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。

　　住宅前期基本物业服务收费标准 ＝ 住宅前期基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。

　　未提供的物业服务项目不得计入定价成本。

　　第九条  住宅前期物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。

　　第十条  新建住宅的前期物业服务收费标准，需按照下列规定确定：

　　一、房屋销售前，由物业服务企业将设计提供的物业服务标准报请物业行政主管部门备案；价格行政主管部门依据物业行政主管部门出具的备案文件，核定前期物业服务收费标准。

　　二、物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准等事项。

　　建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。

　　三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认并备案；价格行政主管部门依据物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的前期物业服务收费（包括室内停车场泊位(车库)物业服务费、电梯服务费等）予以核定。

　　四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经物业行政主管部门确认并备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的前期物业收费标准与业主签定前期物业服务合同。物业服务合同中关于前期物业收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。

　　第十一条  物业管理区域符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地乡镇人民政府提出召开首次业主大会，选举产生业主委员会，重新协商确定物业服务收费标准。

　　(一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑总面积百分之五十以上的；

　　(二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的；

　　(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

　　分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的，按照前款规定执行。

　　第十二条  房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的住宅前期物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的住宅前期物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的住宅前期物业服务费用，由买受人承担。

　　第十三条  物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。

　　第十四条  前期物业服务收费中与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《绥芬河市普通住宅前期物业电梯收费指导价格》（附件3）确定。

　　第十五条  前期物业服务收费中与住宅配套使用的二次加压供水服务费用包括基础费用和供水电费。基础费用见《绥芬河市住宅前期物业服务定价成本标准》附件2，供水电费由价格行政主管部门核定预收标准，前期物业服务期满多退少补。

　　第十六条  前期物业服务收费中与住宅配套建设使用的单体车库物业服务收费标准，按照同小区住宅前期物业服务收费标准的三分之一收取。单体车库改变使用用途的，按改变后的用途性质收费。

　　第十七条  前期物业服务收费中与住宅配套建设使用的室内停车场、停车泊位（车库）物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、公共通道照明、共用设施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据《绥芬河市住宅前期物业服务定价成本标准》（附件2中特有物业服务政府指导价限额）确定。

　　第十八条 前期物业服务中对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准依据《绥芬河市住宅前期物业服务定价成本标准》（附件2中特有物业服务政府指导价限额）确定。

　　物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用。

　　第十九条 住宅前期物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用、二次加压供水中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

　　第二十条  物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。在前期物业服务中物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。

　　第二十一条  物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及物业服务监督举报电话和价格举报电话，接受业主的监督。

　　第二十二条  违反本办法规定，涉及物业服务质量和标准方面的事宜，由物业行政主管部门负责解释、处理；涉及收费标准方面的事宜，由市发改部门负责解释，市场监管部门负责处理。

　　第二十三条  其它性质的物业服务机构，可参照本办法相关规定执行。

　　第二十四条  本办法自2023年8月1日起执行。《绥芬河市物业收费管理办法》（绥价联发﹝2017﹞4号）同时废止。

附件：绥芬河市住宅物业服务指导标准