各物业服务企业、社区居委会、房地产开发建设单位:
为了规范物业服务行业收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家和省进一步深化“放管服”改革精神，我们对《绥芬河市物业服务收费管理办法》进行了修订，经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。
绥芬河市物价监督管理局
绥芬河市城市管理局
绥芬河市房产管理局
2017年8月25日
绥芬河市物业服务收费管理办法
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《黑龙江省物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。
第二条 本市辖区内城镇保障性住房、房改房的物业服务收费、非保障性住房前期物业服务收费适用本办法
第三条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。
第四条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位(车库)的物业服务收费实行政府指导价。
与住宅毗连的餐饮、洗车、洗浴等排污量较大的非住宅可参照住宅物业服务收费标准上浮50%收取，其它排污量较小的非住宅可参照住宅物业服务收费标准减半收取。
为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。
第五条 市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。
市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。
社区居委会在其职权范围内协助物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。
第六条 住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。
基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、化粪池清掏、单元电子门维护、楼道声控灯照明5个服务项目。
级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服务、清冰雪、绿化养护6个服务项目。每个服务项目按照服务等级标准，由低到高分为一至四级。
基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。
单体楼物业服务，包括基础物业服务和级差物业服务中所涉及的服务项目（级差物业服务中的综合管理为必选项目）。
特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、二次加压供水、公共责任险5个服务项目。
第七条 物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。（详见《绥芬河市住宅物业服务指导标准》附件1）
基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《绥芬河市住宅物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。
第八条 基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。
基本物业服务收费标准 ＝ 基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。
未提供的物业服务项目不得计入定价成本。
第九条 物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。
第十条 实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标准，需按照下列规定确定：
一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业根据物业服务特点和要求，依据《绥芬河市住宅物业服务指导标准》和《绥芬河市住宅物业服务定价成本标准》，协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准中较低的标准相一致。
《绥芬河市住宅物业服务指导标准》未予规定的物业服务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。
二、未成立业主委员会的，由所在地社区居委会协助组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，可以代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。
三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由物业行政主管部门牵头组织价格行政主管部门、所在地社区居委会、业主委员会及部分业主代表会同物业服务企业共同确定。
四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。
第十一条 新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列规定确定：
一、房屋预（销）售前，由建设单位结合物业的特点，将设计提供的物业服务标准报请物业行政主管部门认定并备案；价格行政主管部门依据物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。
二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。
建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。
三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认并备案；价格行政主管部门依据物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位(车库)物业服务费、电梯服务费等予以核定。
四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经物业行政主管部门确认并备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。
第十二条 住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中一项超过50%或入住满2年且办理进户手续的比例超过25%的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。
第十三条 房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用，由买受人承担。
第十四条 物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。
第十五条 物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。
经业主大会同意，经考评获得省级示范小区的，收费时可在原收费标准基础上上浮5%收取，获得国家级示范小区的，收费时可在原收费标准基础上上浮8%收取。
第十六条 与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《绥芬河市普通住宅电梯收费指导价格》（附件3）确定。
第十七条 与住宅配套使用的二次加压供水服务费用包括基础费用和供水电费。基础费用见《绥芬河市住宅物业服务定价成本标准》附件2，供水电费由价格行政主管部门根据实际发生额另行核定。
第十八条 与住宅配套建设使用的单体车库物业服务收费标准，按照同住宅区物业服务收费标准的三分之一收取。单体车库改变使用用途的，按改变后的用途性质收费。
第十九条 与住宅配套建设使用的室内停车场、停车泊位（车库）物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、公共通道照明、共用设施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据《绥芬河市住宅物业服务定价成本标准》（附件2中特有物业服务政府指导价限额）确定。
第二十条 对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准依据《绥芬河市住宅物业服务定价成本标准》（附件2中特有物业服务政府指导价限额）确定。
物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用。
本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按合同规定执行。
第二十一条 经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。
第二十二条 物业服务企业应当在收费前将物业服务项目及收费标准报物业行政主管部门和价格行政主管部门备案（备案表格见附件4）
第二十三条 物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用、二次加压供水中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。
第二十四条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。
第二十六条 物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及物业服务监督举报电话和价格举报电话，接受业主的监督。
第二十七条 市价格行政主管部门对住宅物业服务成本实行定期监审制度。物业服务企业应当积极配合并如实提供相关材料，不得弄虚作假。
第二十八条 本办法实施前，已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本办法的有关规定，选择相应物业服务等级标准并确定收费标准。
第二十九条 违反本办法规定，涉及物业服务质量方面的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及收费标准方面的事宜，由价格行政主管部门处理。
第三十条 其它性质的物业服务机构，可参照本办法相关规定执行。
第三十一条 本办法自2017年10月1日起执行。《绥芬河市物业服务分等级收费管理办法》、《绥芬河市住宅物业服务分等级收费指导标准》（绥价联发[2014]6号）同时废止。
第三十二条 本办法涉及物业服务方面的事宜由市物业行政主管部门负责解释；涉及收费标准方面的事宜由市价格行政主管部门负责解释。
附件1：
绥芬河市住宅物业服务指导标准
说 明
1、本标准依据《黑龙江省物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（国家发改委、建设部 发改价格[2003]1864号）、GB/T1《标准化工作导则》等法规和文件制定。
2、本物业服务标准分为基础物业服务标准、级差物业服务标准和特有物业服务标准三部分。
3、基础物业服务标准：是为业主提供最基本的物业服务，是级差物业服务标准及特有物业服务标准的基础，是各类物业服务项目的必达标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、化粪池清掏、单元电子门维护、楼道声控灯照明等5个服务项目。
4、级差物业服务标准：是在基础物业服务标准的基础上设立的分等级服务标准。包括综合管理、保洁服务、公共秩序维护、绿化养护、清冰雪、共用部位及共用设施设备日常运行保养和维修等6个服务项目。每个物业服务项目均按照服务质量，由低到高分为一至四级。其中三、四级物业服务根据实际需要，细化至2-3类。
5、特有物业服务标准: 是根据物业项目的实际，为业主提供的单项物业服务，按实际发生提供服务并收费。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、二次加压供水、公共责任险等5个服务项目。
6、为业主提供的服务高于级差物业服务标准中四级标准的，具体服务标准由物业服务企业与业主协商一致后，通过签定物业服务合同约定。
7、每项物业服务标准对应考核分值，用于对物业服务企业提供服务情况的考核。满分100分，其中基础物业服务标准30分，级差物业服务标准70分；达标分值为80分。
8、名词解释：
（1）物业服务：物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。
（2）急修：主要对包括自来水设施跑水、下水管道堵塞、电源线路和照明设备故障等项目进行维修，具体责任范围、服务内容等通过物业服务合同约定。
黑公网安备:23108102000104号
